比房价更残酷的危机在人们的盲动中逼近（1 / 2）

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比房价更残酷的危机在人们的盲动中逼近

“只有孤独地迷失上千次者，才能重回故里。”——纪伯伦-

文/王育琨

城市居民对房价的高涨既恨又爱。当名人任志强给出了一个简洁的判断——历史证明所有的房价永远都是上涨的，网上立刻骂声一片。任志强的预言既来得残酷，也进一步坚定了不少人投资房产的热心和雄心。

其实，残酷的不是房价。比房价更残酷的是一场深刻危机正在人们的盲动中逼近。

凝结在楼市上的危机

根据建设部的最新统计，截至2005年底，全国人均住宅建筑面积26.11平方米。其中，上海为33.07平方米，北京为32.86平方米。而日本的东京只有15.8平方米。东京的人均gdp超过3.5万美元，上海、北京人均gdp刚超过5000美元，而居住水平却早已是东京的2倍！对此，或许人们通常会认为，中国人住得好一点有什么不好？这说明我们的发展成就和体制的优越性！与这种认识相反，我却从中看到了我们的无序和危机！

一个人、一个公司或一个国家，所能够支配的东西归根结底不会超过你所拥有的。当一个人在打牌、网游、侃大山上花费太多时间，他在苦读、冥思、劳作上花的时间就一定有限；当一个公司在仿制、回扣上花费过多心思，它在研发、设计与品质管理上花费的时间就一定少；当一个国家在广场、门面工程、居住上花的时间过多时，他们花在劳作、创造、研发上的时间就必然有限。

当然也有例外。如果你是皇帝，你可以从自己的子民那里取之不尽、用之不竭；如果你是英特尔或微软，你可以借助垄断技术而形成垄断利润，左右行业走向；如果你是美国般的超级大国，你可以借助种种手段让世界的资源拼命往你那里涌。

可是，如果你和我一样仅仅是个平常人，你的公司没有多少自主知识产权，并且在列强虎视眈眈下一步步成长，你就没有资格在生活方式上学习美国的高能耗，你就不得不学习日本人与韩国人的辛苦与坚韧，或者来一点欧洲人的节俭与简约，这样你才能在自主创新上花费更多时间，创造出更多世界独一无二的东西。

构成一国和一个地区竞争力主干的只能是在区际和国际间流动的产品和服务。所以，当一国居民把财富都凝聚在住房上的时候，这个国家的居民就危险了。因为靠这种方式积累的财富，只会给世界上其他国家创造重要市场，却不会给自己的长久竞争力增添砝码，反而会直接削弱竞争力。

在一个全球扁平化的时代，所有国家都加入到同一个竞争体系中来。全球化流动的产品和服务，并不因为你来自发展中国家，消费者就愿意为你的高价格埋单；性价比不如人，你的产品和服务就没有市场。

日本人不是天生就喜欢龟缩在笼子里的，韩国也早就规定一个家庭只能拥有一套住房，而我们著名的经济学家，早在几年前就鼓吹中国城市居民开始了拥有第二套住房的时代。在人均gdp高我们几倍的东京等城市，居民的平均居住水平却大大低于我们。我们有理由作出判断，我们的居住条件超出了社会必要劳动时间的规定性，超出了国力所能承受的范围。一种浮躁的、封闭的小农意识，左右了我们的舆论和导向，使得我们把所有的财富都往住宅上砸。这样的整体结果，必然是降低中国公司的竞争力。

从生产要素全球一体化配置的视角来看楼市价格，就有了一种危机感。

或许纪伯伦的预言正是中国房地产的宿命，“只有孤独地迷失上千次者，才能重回故里。”

被误解的住房需求

市场化是一套复杂的体系，如果你的体系不完备，你的市场必定是无效的。住房商品有着双重规定性，它既具有经久性、单件性、固定性等自然属性，又具有满足人们居住需要和财富增值的社会属性。尤其是它的社会属性，更是一切问题的焦点所在。

作为基本居住的消费需求，属于社会必要劳动时间范畴，是一个与经济发展水平动态高度相关的变量，并不出自政府的恩爱或是民众愿望的强烈程度。联合国有个人权公约，包括基本人权和经济人权，享受基本住房服务属于基本人权，是任何一个签约国家的政府都必须承担起责任来的，世界上还没有哪一个国家的政府可以完全推托掉这方面的职责。就是高度市场化的美国，政府也保留着约占住房资产总量11.5%的廉价出租公屋，以解决居民最基本的住房消费问题。

而中国的情况是，政府从这一块责任中完全退出了，都交给了市场。一种对住房需求简单化的理解，使我们错把简单的市场化当成了万能解药，住房需求问题被严重的忽视和误导了。调控住房投资品市场，不能拿住房服务市场上的诸多价值尺度来度量；而改善住房基本服务的供应，也同样不能从价值最大化的投资品市场上寻找根据和途径。住房的自然属性和社会属性胶合在一起，由此导致一系列的混乱和无序。

1980年邓小平把住房改革提上议程时，城市人均住房面积不到4平方米，上海平均2平方米，而住房改革的一个重要原因，是在双轨制时期，各企事业单位，都以膨胀本单位的住房需求为己任。于是国家果断引进市场机制，全面实现了住房商品化，以约束住房需求。

没想到住房商品化的实施，市场机制非但没有起到限制住房需求膨胀的作用，反而由于一系列因素的综合作用，加大刺激了住房需求的膨胀。2005年底我们城市人均住房面积已经是26.11平方米了，超过了当初设想的3倍，远远超出总设计师的预测。

非驴非马的经济适用房终于出现拐点。在经历盲目市场崇拜以后，政府主管部门终于认识到，住房是个特殊商品，不是简单化地推行住房商品化就可以了事的。

据建设部最新消息，经济适用房将以租代售。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级：廉租房主要面向最低生活保障线以下的家庭；租赁型经济适用房面向低收入家庭；限价商品房将面向拆迁户或无房户。

挡不住的购房潮

新近国务院发展研究中心宏观部报告《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》指出，导致近两年来我国商品房销售价格大幅度提升的主要因素是，来自土地成本和其他因素的涨幅远超过工程造价的涨幅，而需求因素并非价格上涨的决定性因素。

以空置房反论需求不足，这真是不可思议的逻辑。没有需求，哪里来的土地价格上涨？土地成本与工程造价的对比，得不出需求不是上涨主因的结论。对于数字背后的逻辑，不从需求层面深入分析，无法得出一个准确的概念。而深入剖析中国当下把住房投资需求推动膨胀起来的独特机理，对把握中国住房市场的走向至关重要。

住房成了强劲投资需求的一道泄洪口

中国经济20年持续每年10%的增长速度，其中80%转化成居民收入，这是一个相当可观的量。居民收入中的40%转化为储蓄，形成金融资产。这笔庞大的金融资产分布存在着巨大的差距，有些人年积累百万以上，而有些人则勉强糊口。

在少数人手里集结的金融资产，也不全是福音，既要遭受负利率的煎熬、股市的重重黑幕堵截，还有花样百出的“老鼠会”的沉陷。高增长、高储蓄，金融资产集结的巨大差距，另外再加上投资渠道的狭窄，使得住房成了一个泄洪口。

而且，在住房投资中集结的，不只是现有城市居民的收入，更多是居民的未来收入和非城市居民收入，以及转型投资基金。资金如此之多和如此之丰富，人们却找不到适合自己的投资渠道，住房价格一时很难摁得住。

各企事业单位的持续扩张是源头

住房改革的本意是要解脱单位对居民住房需求的责任，而实际上不仅没有削弱，还因为体制改革没有跟进，使得单位成了住房需求膨胀的一个重要诱因。

2005年1月至11月，全国共审计9.1万个单位，查出各类违法违规问题资金2900多亿元。这些资金多数都跑到住宅建设上去了。有的城市如重庆还在搞二次福利分房，一位70多岁的一般退休干部，只有老两口，以前已经分得130平方米的房子并且便宜买下，这回又分得一处160平方米的房子以每平方米1300元的低价获得，而同类房屋的市价在3000多元。

公务员的住房在当地形成了很强的示范效应。改革前住房福利扩张虽然在搞但是路径不多，到了现在花样翻新而且都合理合法！只要你不是往自己兜里装，多少都没事。这就是我们的体制。

国民的农耕文化属性

中国农耕社会文明，是建立在一家一户的恒产稳定性的基础上。这种历史惯性很难在短短的20~30年的市场经济洗礼中扭转。